房地产、酒店业，是EB-5项目的重中之重，无论你是否喜欢，酒店项目颇受EB-5投资者青睐，原因主要有三：

1. 房地产项目，特别是酒店业，就业创造多，故而更容易满足I-829阶段的就业要求；

2. 房地产项目，通常有地皮和建筑物担保，而且相对容易变现，还款有一定优势；

3. 房地产项目，符合中国投资者的特别偏好，起码大多数的中国EB-5投资者的资金来源，主要来自房产增值以及投资房产的成功历史；

随着EB-5项目的不断标准化运作，出现了大批不同的投资项目。业内人士都一致得出结论，即花费型的就业机会是最可靠的。而以房地产业尤其备受青睐。而其中又以酒店业脱颖而出。

目前随着美签10年签证开放，美国逐渐拥有了世界范围内旅游业的优势地位。而酒店业也成为美国地产投资最为耀眼的明星投资项目。随着业态的稳定发展，各大酒店业巨头都将项目的一部分资金来源开发到EB-5项目的运作中。强强联合增强了EB-5项目的成功几率。

在这一种全新的商业互利模式催动下，酒店业解决了融资难的问题，而EB-5的广大投资人则因为酒店需求的大量就业岗位从而轻易完成了I-829所需求的产业发展及就业问题。这种投资合作的模式吸引着包括美国希尔顿集团、万豪集团等巨头企业在美国旅游业崛起的今天大规模占领着市场份额。酒店所属的地产项目、建筑类的项目由于花费的金额比较大，可以产生大量的可靠的间接就业机会。
        
相比其他行业来说，房地产项目具有“有形”的特点，其估值和今后经营预期比较容易被理解。其他实业行业，例如制造业和科技行业等等，投资人很难判断该行业的竞争和产品前景，无法判断这些行业的潜在风险。也因此，中国EB-5投资人都不约而同地选择了房地产类型的项目，符合投资移民的最根本诉求---安全稳妥获得绿卡，并且能够保障投资本金的安全。
项目概述

希尔顿全球控股集团(Hilton Worldwide, Inc.)是全球首屈一指的国际酒店管理公司,拥有遍布全球 84 个国家和地区的超过 4080 家酒店,包括超过 672,000间客房。希尔顿集团创立于 1919 年,在不到 90 年的时间里,从一家酒店扩展到遍布世界五大洲的各大城市,成为全球最大规模的酒店之一。希尔顿花园酒店 (Hilton Garden Inn) 是希尔顿旗下屡获殊荣的高档经济型酒店品牌,凭借遍布全球的 686 个分点、极富吸引力的社交空间以及高端设施,确保让入住客户获得绝对超值的住宿体验。待建的花园酒店是有限服务型(也称经济型)酒店,占地2.76 英亩(120,262 平方英尺),共四层, 156 个客房,会议空间 4,050 平方英尺,共有 158 个停车位。其他设施还包括室内游泳池,健身房,商务中心,自动贩卖机,洗衣房等。

项目优势

政府多重金融风控审批。加州希尔顿花园酒店 (Hilton Garden Inn) SBA 504贷款项目较之一般的 EB-5 项目具有更加严格的金融风控程序。为了获得EB-5 资金,它不仅要符合美国移民局对 EB-5 项目法律和就业的普遍性要求,还要通过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。代表美国联邦政府的中小企业局将对企业的资信状况,抵押偿付件,未来现金流进行严格审查和分析,符合要求的企业才能获得贷款。

酒店未来现金流有保障。酒店建设的资金需求为 2617 万美元,其中 350 万美元将来自 7 名 EB-5 投资者。除了中小企业局的严格风控外,贷款担保人优秀的信用评级,以及酒店客观的未来现金流都为项目还款提供了保障。酒店建成后的估值将达到 2750 万美元,稳定经营后的估值将达到 3020 万美元,是 EB-5 贷款数额的数倍。

两倍以上固定资产抵押，EB-5资金处于清偿第一顺位。SBA 504贷款条例中明确规定，如果企业迟付或止付应还贷款，银行或贷款机构有权没收并拍卖企业已经购买下的固定资产并通过债务清偿找回贷款损失。投资人的EB-5资金在清偿顺序上拥有第一优先权，SBA所提供的贷款，在清偿顺位上居第二，在EB-5资金之后。因此，SBA504贷款项目的资金追偿机制便成为了EB-5的“安全垫”。

项目选址优势明显。酒店位于加利福尼亚州的郎珀市(Lompoc City)。郎珀市位于美国加州著名的旅游胜地圣塔芭芭拉县(Santa Barbara),是当地的一个面积不大,但风景怡人,气候舒适的小镇。酒店所在优势明显,交通便利,紧邻闻名世界的 1 号公路。酒店条件优越,建成后入住率忧,保障充足现金流。

完全使用建筑就业,项目完工即成功创造就业。项目预计创造的总就业人数将达到 108 人,完全能满足 7 个投资人所需要的 70 个就业。并且,由于所需的 70 个就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖任何经营所需的直接就业,投资人在申请临时绿卡转换正式绿卡阶段,就创造就业达标这个关键问题来讲完全不存在风险。

“等预算完工担保”,保证项目 100%完工。项目有纳斯达克上市公司（NASDAQ:TTEK）美国著名的建筑施工行家德聪集团（Tetra Tech）提供的“等预算完工担保”，确保项目100%顺利完工，绝无烂尾楼。

资金需求与来源

酒店开发商朗珀土地控股有限责任公司(Lompoc Land Holdings, LLC)将目光锁定在加州朗珀市,并计划在此兴建希尔顿花园酒店。项目资金总需求量约为$2617 万美元。资金结构为:优斯奇迹项目方提供的 EB-5 第一贷款 350 万美元(占总资金来源13.4%),和非 EB-5 金融机构提供的第一商业贷款 1209 万美元(46.2%),SBA 中小企业局的第二贷款 535 万美元(20.4%),以及借贷企业本身提供的现金投入 523 万美元(20.0%)。需要说明的是:优斯奇迹项目方提供的第一贷款 350 万美元,系来自 7 个 EB-5 投资人的投资款汇总,每个投资人的投资金额为 50 万美元。
创造就业分析

EB-5 资金投入该项目后将产生多层次的经济效应并在当地和周边地区创造可观的就业。根据“Code of Federal Regulation”的 8 CFR 204.6(g)(2),不管一个项目的 EB-5 资金使用比例大小,项目产生的全部就业都可以用作 EB-5 投资人的移民申请:

 “The total number of full-time positions created for qualifying employees shall be allocated solely to those alien entrepreneurs who have used theestablishment of the new commercial enterprise as the basis of a petition on Form I-526. No allocation need be made among persons not seeking classification undersection 203(b)(5) of the Act or among non-natural persons, either foreign ordomestic.”

 “新商业实体创造的全部就业都会分配给凭借投资该实体来递交 I-526 申请的外籍企业家。其他外国或者本国的项目投资主体因不属于章节 203(b)(5)规定的投资人类别,故都将不参与所创造就业的分配。”

  加州希尔顿花园酒店的就业计算分析将借助以往移民局批准的多个酒店项目的成功经验,从酒店所需的直接就业和建筑产生的间接和衍生就业入手,按照美国移民局批准的 RIMS II 标准方式计算出总共就业人数。

A. 由于建筑带来的间接和衍生就业:根据不少于$1867 万资金投入建筑施工来计算,这部分产生的间接和衍生就业总数将在 73 人。(注意:因建筑施工不满两年,直接就业将不能计算在内)

 开发完成后项目正式开始经营产生的就业:按照移民局认可的当地同行业就业规模,经营将需要新增 25 个直接就业岗位,并因此而刺激产生至少 35 个间接或衍生就业岗位,从而在经营产生的就业人数将达到至少 108 个。

 因此,本项目的总就业数将会达到 108 人,能满足 10 位 EB-5 投资人对就业的需要,按照优斯奇迹项目方的贷款计划,本项目将募集 7 位 EB-5 投资人参与贷款,就业的总人数是完全符合美国 EB-5 项目就业要求的。所需的 70 个就业将全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需要依赖经营所创造的直接就业。投资人在I-829 申请临时绿卡转换正式绿卡的时候轻易满足移民局对就业数量达标这个关键点的要求,继而为获得正式绿卡上了一道强有力的保险。

第三方资金管控及施工监管

优斯奇迹项目方所有 EB-5 项目全部有第三方监管机构做最全面的资金管控及施工监管。首先,第三方监管机构需有效监控资金的使用,并确保资金的使用符合美国移民局以及相应行业机构的要求,所以此第三方机构必须具备以下三个特点:

1)  其本身应该是大型建筑公司,熟悉建筑施工相关的法律规定及具体业务程序。

2)  曾经独立操作过类似预算规模甚至更大规模的项目,对资金使用的细节部分有具体直观的操作经验。例如,具体建筑环节占用资金比例的合理范围、不同建筑分包商的具体职责、建材定货的正常渠道以及市场上原材料价格浮动范围等。

3)  必须掌握建筑公司的资金发放权,同时也有充分的授权可以随时进行现场施工检验,并有权对建筑公司的所有帐目,收款和放款的单据,甚至盈利多少进行财务审计。

 经过反复的实践和摸索,优斯奇迹项目方最终选定了纳斯达克上市公司(NASDAQ: TTEK),美国著名的建筑施工行家德聪集团(Tetra Tech)担任所有项目资金使用的第三方监管机构。

具体来说,每个月建筑商都会向企业主提交当月的资金使用申请并就使用目的进行解释说明,由企业主批准并放款。一般情况下,企业主不会对自己聘请来的建筑商提出的资金使用申请进行严格的审核。但是,在选定德聪集团担任所有项目资金使用的第三方监管机构之后,所有与建筑施工有直接利益关系的参与方,需要达成一个共识,并签署一份协议。

签署以上协议的一共有四方:

1) 企业主,也就是项目的所有人,同时也是借到 EB-5 贷款的公司
2) 企业主雇佣来完成建筑开发的建筑商,也是资金的直接使用者
3) 代表 EB-5 投资人的区域中心,即优斯奇迹项目方
4)区域中心选定的第三方资金使用监管机构,即德聪集团

 此四方协议囊括的内容众多,但其核心环节为:在优斯奇迹项目方操作的每一个项目进入到了施工阶段时,建筑商在使用包含 EB-5 资金在内的全部资金之前,必须经过德聪集团的严格审核过滤。在通过四方协议取得企业主认可后,优斯奇迹项目方要求德聪集团直接受理建筑商的资金使用申请,且只能批准申请中提出的合理部分。倚仗德聪集团丰富的行业经验作出准确的第三方专业判断,从而避免不必要的过度放款,杜绝资金被放任使用的可能。

在获得德聪集团的批准后,资金会从项目账户转入德聪集团的账户,并由德聪负责将批准的款项发放给建筑商。接下来,在资金发放成功后的一个月内,德聪会进行下一个更重要的跟进工作:对项目进行施工现场的检验,来进一步确认资金使用在了正确的地方。

协议中明确规定了作为监管机构的德聪对于项目施工检测方面的具体责任:

1)监管机构须按要求对项目施工进展进行现场检验。
2)监管机构在检验前要对项目规划和具体支出明细进行审核,事先明确施工进度应该完成的程度。
3)监管机构须在收到借贷机构发出的施工检验请求 7-10 天内完成检验。检验报告须包括:

a. 检验时建筑商完成施工总量的大致比例和建筑进展情况
b. 支出明细中每一分项在检验时的大致完成比例
c. 施工现场照片

德聪会定期进行一次常规施工检验,周期 1-2 个月不等。在某些特殊情况下,他们甚至会进行常规施工检验之外的突击检验,以保证随时了解项目最新情况,把控资金的正确使用,保证所花的每一分钱都能带来相应的开发价值。

建筑完工担保
以上四方协议中除了对建筑施工资金进行了充分管控之外,还有一项最为重要的功能,也是在中心所有 EB-5 项目移民申请中的起到最关键作用的功能:建筑完工担保。这样一来,建筑施工的风险就完全消失了。经就业分析显示,该项目所需就业全部来自于建筑过程中的非直接就业,即全部就业随施工过程结束自然到位。所以项目建筑的顺利完工至关重要! 由于德聪集团的主业就是建筑开发,有完成项目施工所需的丰富经验,专业资源和工作动力,加上整个项目的资金使用又完全掌握在德聪的手里,故而他们完全有能力在建筑施工出现任何问题的时候,“斜刺里杀出”,在不增加一分钱预算的前提下,接管项目并确保施工 100%完成,绝无“烂尾楼”。完工担保责任大体上分为以下九项:
1) 监管机构须彻底理清在项目初始阶段建筑商列出的每一小项资金使用的目的
2) 监管机构有权将批准资金直接发放到建筑商管理下的具体分包商
3) 建筑商须同意每个月提供一切监管机构需要的文件和单据
4)建筑商在分包协议中注明发包权在必要时可转移给企业主,借贷机构或指定代理
5) 借贷机构须在建筑预算之外再预留 10%资金以满足项目预算应急需要
6)监管机构有权在建筑商施工计划改变之前提出异议并改变该计划
7) 建筑商在施工费用意外增加时必须第一时间通知企业主,借贷机构和监管机构
8)建筑商必须将自己的具体盈利通知其它三方并取得各方批准
9)监管机构有权审核建筑商签约的分包商协议
   
 优斯奇迹项目方所有项目全部采用建筑完工担保与(只使用)建筑间接和衍生就业相结合的策略,确保 EB-5 投资人需要的就业 100%全部到位,全部 EB-5 资金安全运转!

项目选址

加州希尔顿花园酒店选址于加州圣塔芭芭拉县(Santa Barbara County)的朗珀市(Lompoc)。圣塔芭芭拉县临太平洋,距离洛杉矶约 130 公里,人口 7.4 万,背靠圣塔耶兹山脉,面临太平洋,总面积 107.3 平方公里。1782 年西班牙人在此建要塞,曾为天主教传教中心。气候温暖,亚热带植物繁茂,美国开拓时代白壁红瓦建筑样式的街道,使城市别具风貌。著名的游览胜地和海滨疗养地。加利福尼亚大学的圣巴巴拉分校设此。

 朗珀市位于圣塔芭芭拉县内,人口约 4 万人,郎珀原本是原住民 Chumash 人的居住地,于 1837 年,墨西哥政府将郎珀周围土地规划为郎珀牧场。后于美墨战争中辗转经由多人拥有,并将此地出售给郎珀谷地公司,而这块土地之后便成为了今天的郎珀市区。郎珀最为闻名于世的便是那五彩斑斓的花田,美国人称之为世界的花都(Flower Capital of the World)。不管什么时候去,都可以看到五颜六色的鲜花,尤其是到了 5 月至 8 月的时候,更是百花齐放,万紫千红。每年 6 月底,当地都有一个盛大的鲜花节,本地居民会想出种种主题来迎接这一节日。同时,也是世界各地的游客蜂拥而至的时期

由于圣塔芭芭拉县地形成矩形,位于加州中部海岸的最南端,其南部和西部的边界线由太平洋海岸线组成。自 20 世纪 60 到 70 年代美国葡萄酒复兴以来,该产区的葡萄酒越来越成功,其中有一半以上被销售到了其它地方的酿酒厂。葡萄种植面积总共有 17,600 英亩,其中白葡萄种植面积为 9,500 英亩,红葡萄为 8,100 英亩。主要的葡萄品种为:霞多丽(Chardonnay)、黑皮诺(Pinot Noir)和西拉(Syrah)。

该产区的地形大多数是沿海丘陵和河谷,从西南部的圣塔丽塔山(SantaRita Hills)和圣伊内斯山(Santa Ynez Mountains)到东北部的洛斯帕德雷斯国家森林公园(Los Padres National Forest),景观千差万别。众多河流从山上流下来, 最终注入太平洋。历经上千年,在河流经过的区域慢慢形成了山谷和沿海平原。圣巴巴拉县的主要城镇都位于平坦的平原地区,而葡萄园则坐落在山谷的斜坡地区。    朗珀市本身就是霞多丽的著名产区集中地,每年都有各地游客到此地品酒游览。市内有超过 30 家不同种类的葡萄酒庄园,提供不同类别的品酒之旅,让好酒之人流连忘返,乐不思蜀。

管理团队
项目的开发管理工作将由 Lompoc 土地控股有限责任公司(Lompoc LandHoldings, LLC)承担。Lompoc 有限责任公司有多年的商业酒店和餐饮地产的开发经验。公司的总裁 Sardaben Patel 女士有超过 15 年的建筑施工经验,超过 10 年的酒店开发经验,根据美国三大信用公司提供的信用报告显示,加州希尔顿花园酒店酒店的主要负责人 Sardaben Patel 信用记录良好,无拖欠款记录。
SBA 504贷款风险评估
按照 SBA 504 贷款的标准放贷条件,该项目须经过美国中小企业局近乎苛刻的多重金融风控审批。此项目的土地及商业建筑价值将全部用于两个贷款的风险抵押,优斯奇迹项目方的 EB-5 资金属于第一贷款的一部分,将占据第一清偿顺位,美国中小企业局的第二贷款处在第二清偿顺位,为投资人的第一贷款创造资金的“安全垫”。项目基本条件符合 504 贷款的资格要求,详细情况请见下表:

根据世界权威专业信息服务提供商汤森路透(Thompson Reuters)提供的统计数据(请参附件-2),在 2005 年至 2015 年这十年间,美国中小企业贷款的违约率最高仅为 1.3%,最低为 0.3%。

抵押商业地产估值

 酒店优越的地理位置,准确的市场定位,配套的设施,全方位的服务将吸引大量前往当地休闲度假顾客,商业前景乐观。酒店建筑施工期为 15 个月,开业时间预计在 2017 年 1 月。根据世界领先的酒店地产估值及咨询公司 HVS 提供的估值报告(请参附件-3),酒店开业经营后估值将达到 2,750 万美元,稳定经营后的估值将达到 3,020 万美元,是 EB-5 贷款额的数倍。
现金流和财务预测
为了预测酒店建成后投入使用的现金流及财务状况,酒店开发商对酒店项目地点,竞争状况,市场分析、财务预测、游客流量等方面的因素进行了综合考虑,现简要罗列于下:
1、 朗珀市地理位置优越,交通便利
2、 旅游业发达,酒庄及花卉文化吸引旅客
3、 酒店房间状况最优,较周边酒店具有竞争优势
4、 连锁知名品牌,带来网络效应

    在前述宏观市场分析的基础上,综合酒店周边商业及竞争者的经营数据,酒店开发商对建设完工后的未来五年的财务运营状况进行了保守的预测,详见如下表:

综上所述,酒店 SBA504 项目是优质 EB-5 投资移民项目,将 EB-5 资金以政府平台方式投入到美国中小企业,促进经济发展,积极创造就业。 而投资移民申请所需就业全部来自建筑产生的间接和衍生就业,完全不需任何完全不需任何经营产生的直接就业,消除了投资人永久绿卡获批的不确定性。

 SBA 504 货款严格的风控准则,和独特的资金结构,要获得 EB-5 资金和政府贷款的企业须经过多轮次风控审批,只有“仅凭未来现金流就足以还贷”的极少数优质中小企业才能接受贷款。成倍的抵押资产,和第一顺位的清偿顺序,更是给EB-5 投资人提供了最大限度的资金安全。而其标准化的金融产品特性,也给投资人搭建了几年后合理自然的退出方式。

SBA504 贷款和 EB-5 资金的完美结合,真正意义上解决了绿卡和资金安全的双重保障。

附件 - 1:504 贷款审批基本原则
与其他 SBA 504 贷款项目的审批手续相同,该项目的审批程序将包括三重审核:优斯奇迹项目方初审,代表美国中小企业局(SBA)的认证发展公司(CertifiedDevelopment Company,“CDC”)的中期审核以及 SBA 的法律顾问的最终审核。优斯奇迹项目方的初审将兼顾美国移民局对 EB-5 项目的资金使用及就业条件的资格评审和美国中小企业局对 504 贷款风险评估的初步筛选。

认证发展公司和 SBA 法律顾问的中后期审核,将严格确认申请企业是否满足美国中小企业局对 504 贷款的风控要求,主要为中小企业局发放的第二清偿顺位贷款把好风险关。
由于优斯奇迹项目方的第一贷款 (EB-5 投资人的资金) 处于第一清偿顺位,认证发展公司和 SBA 法律顾问所做的风控努力更加有效减小了 EB-5 资金的投资风险,有力保障了 EB-5 投资人的贷款回收利益。
按照美国中小企业局 50 10 5(B)标准操作程序(SOP)对 504 贷款的审核要求(2009 年 10 月 1 日版第 240 页),企业未来的现金流是否足够承担每月还贷量(月供)是贷款批准的关键。
On 504 loans, the cash flow of the Small Business Applicant is the primarysource of repayment, not the liquidation of collateral. Thus, if the lender’sfinancial analysis demonstrates that the Small Business Applicant lacksreasonable assurance of repayment in a timely manner from the cash flow ofthe business, the loan request must be declined, regardless of the collateralavailable.
 “对 504 贷款而言,申请企业的现金流,而非抵押资产的清偿,是未来还贷的主要资金来源。所以,如果借贷机构的财务分析证明申请企业未来的现金流缺乏及时合理的还贷保证,贷款申请就必须予以拒绝,不管申请企业的抵押资产条件如何。”因此,无论是优斯奇迹项目方的初审,认证发展公司的中期评审,还是 SBA 法律顾问的最终确认,金融风险控制都将围绕确定企业未来现金流展开。任何一轮审批如果证实企业现金流不足,都将导致企业的贷款申请被拒绝。


近期，受诸多利好因素带动：
1）越来越多的过去贷款成功交割；
2）越来越多项目施工顺利完成并开张营业；
3）越来越多在各个项目上的投资人获得绿卡申请批准， 优斯奇迹项目方在SBA 504贷款业界声名鹤起，在贷款处理审批方面的进展也有长足的进步，在过去（2016年7月--9月初）短短两个多月，优斯奇迹项目方已经成功接纳、审批通过6个全新的项目，以满足日益增长的投资客户的需求。